In meinem letzten Beitrag „Servicetiere/Tiere zur emotionalen Unterstützung – Was Sie wissen müssen“ ging es um die Tatsache, dass Sie, wenn Sie über Mietobjekte verfügen, die Gesetze zu Servicetieren und Tieren zur emotionalen Unterstützung kennen müssen. Wir haben die von der ADA festgelegten Regeln befolgt, aber es gibt zwei Behörden, die Vorschriften für diese Tiere erlassen:
- Der Americans with Disabilities Act (ADA)
- Der Fair Housing Act (FHA)
Hier werden wir die zusätzlichen Gesetze der FHA besprechen. Beachten Sie, dass ADA Gewerbegebiete abdeckt, während FHA Wohngebiete abdeckt. Außerdem deckt ADA keine Tiere zur emotionalen Unterstützung ab, FHA hingegen schon.
Das Gesetz über faires Wohnen – schützt Mieter vor Diskriminierung durch Vermieter. Es verbietet die Diskriminierung beim Verkauf, der Vermietung und der Finanzierung von Eigenheimen aufgrund von Rasse, Hautfarbe, nationaler Herkunft, Religion, Geschlecht, Familienstand oder Menschen mit Behinderungen.
Fair Housing Amendments Act (FHAA) von 1988:
- Assistenztier – ein Tier, das für eine Person mit einer Behinderung arbeitet, Hilfe leistet oder Aufgaben ausführt oder emotionale Unterstützung bietet, die ein oder mehrere Symptome oder Auswirkungen der Behinderung einer Person lindert
- Ein Assistenztier muss nicht individuell ausgebildet oder zertifiziert sein
- Sobald ein Assistenztier zugelassen ist, ist es dem Vermieter nicht gestattet, damit verbundene Haustiergebühren oder Kautionen zu erheben
- Es ist dem Vermieter nicht gestattet, einem Assistenztier Gewichts- oder Rassebeschränkungen aufzuerlegen
Was können Sie benötigen:
- Der Interessent oder Bewohner muss eine Behinderung im Sinne des Fair Housing Act haben
- Es muss ein behinderungsbedingter Bedarf für das Tier vorliegen
Zulässige Fragen:
- Ist die Behinderung offensichtlich oder bekannt?
- Ist der behinderungsbedingte Bedarf an dem Tier erkennbar oder bekannt?
- Wenn sowohl die Behinderung als auch die behinderungsbedingte Bedürftigkeit des Tieres offensichtlich und bekannt ist, dürfen Sie keine weiteren Fragen stellen und keine zusätzlichen Nachweise oder Unterlagen verlangen.
- Ist die Behinderung nicht erkennbar oder bekannt, können Sie einen verlässlichen Nachweis der Behinderung und der behinderungsbedingten Notwendigkeit des Assistenztieres verlangen.
Bei Tieren mit emotionaler Unterstützung können Sie von einem Arzt, Psychiater, Sozialarbeiter oder einer anderen psychiatrischen Fachkraft eine Dokumentation anfordern, aus der hervorgeht, dass das Tier emotionale Unterstützung bietet, die eines oder mehrere der festgestellten Symptome oder Auswirkungen einer bestehenden Behinderung lindert.
Sie können einen Unterkunftsantrag ablehnen, wenn:
- es würde zu einer unzumutbaren finanziellen Belastung der Immobilie führen
- es würde zu einem Verwaltungsaufwand für die Immobilie führen
- Das jeweilige Tier würde eine direkte Gefahr für das Eigentum darstellen oder erheblichen physischen Schaden am Eigentum verursachen
- wenn bei nicht offensichtlicher Behinderung keine ausreichenden Nachweise vorliegen
Der Interessent/Mieter kann auf praktisch jede Art und Weise eine Anfrage an Sie für sein Tier richten, einschließlich etwas ganz Einfaches, indem er seine Anfrage auf einen Zettel schreibt. Es gibt kein formelles Antragsformular und Sie können nicht verlangen, dass ein von Ihnen erstelltes Formular verwendet wird.
Ihr nächster Schritt besteht darin, den Arzt oder medizinischen Dienstleister um eine schriftliche Bestätigung zu bitten. Auch hier muss es sich nicht um ein bestimmtes Formular handeln. Sie müssen die Bestätigung eines zuverlässigen Dritten akzeptieren, der bestätigt, dass der Antragsteller eine Behinderung im Sinne des Fair Housing Act hat und bestätigt, dass ein behinderungsbedingter Bedarf für das Tier besteht.
Ohne ausreichende Überprüfung können Sie den Antragsteller ablehnen. Und – Vorsicht – es gibt viele Online-Sites, die Zertifizierungen anbieten, ohne dass ein Nachweis einer Behinderung erforderlich ist.
Wie sich ADA und FHAA unterscheiden:
- Das ADA gilt für Bereiche öffentlicher Unterkünfte. Sie gilt nicht für Bereiche des Grundstücks, die nicht für die Öffentlichkeit zugänglich sind. (Das heißt, Assistenztiere müssen in das Leasingbüro zugelassen werden.)
- Das FHAA gilt für das gesamte Grundstück. (In Ihrem Mietobjekt müssen qualifizierte Service- und Tiere zur emotionalen Unterstützung leben dürfen.)
Als Vermieter werden Sie sich vor allem um die Vorschriften der FHAA kümmern.
Wow, in diesen beiden Beiträgen steckt einiges drin. Welche Erfahrungen haben Sie mit Servicetieren gemacht?
Wie ich im letzten Beitrag erwähnt habe, wurde dieses Thema bei unserem Vermieterverbandstreffen behandelt. Wenn Sie weitere Fragen haben oder rechtliche Unterstützung in dieser Angelegenheit benötigen, wenden Sie sich an unseren Redner – Rechtsanwalt Sean Doyle. sdoyle@oslawnc.com919-256-4295.